Согласно ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об оценочной деятельности») экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организации оценщиков. При этом в практике оспаривания кадастровой стоимости экспертиза СРОО на отчеты об оценке в ряде случаев все еще обязательна.
Государственная кадастровая оценка
Из новой редакции ФЗ «Об оценочной деятельности» была исключена ст. 24.16, которая предусматривала обязательность проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости. При этом отмена данного положения явилась предпосылкой более серьезных изменений в процедуре государственной кадастровой оценки (далее – ГКО).
В данный момент на рассмотрении Государственной Думы РФ находится законопроект №1060652-6 «О государственной кадастровой оценке». Согласно нему, функции по проведению ГКО передадут от независимых оценщиков государственным бюджетным учреждениям. Таким образом, отпадает надобность не только в экспертизе отчета об определении кадастровой стоимости, но и в самих независимых оценщиках.
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия)
Согласно предыдущей редакции ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается также положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и в порядке, который предусмотрен порядком создания и работы комиссии.
В новой редакции закона данный пункт был исключен. Однако результатом рассмотрения в Комиссии зачастую является отказ в удовлетворении требований и заявитель будет вынужден обращаться в суд.
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде
Оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ). Согласно ст. 246 КАС РФ к административному исковому заявления прилагается положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом.
Как мы видим, КАС РФ оставил положение об обязательности проведения экспертизы СРОО на отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Таким образом, даже при необязательности наличия положительного экспертного заключения при подаче заявления в Комиссию, данное заключение требуется для подачи заявления в суд. Учитывая, что результат рассмотрения дела в Комиссии предсказать сложно, и всегда существует вероятность дальнейшего обращения в суд, где экспертиза отчёта является обязательной, фактически положительное экспертное заключение СРОО на отчёт оценщика нужно всегда. Поскольку для суда отчёт уже нельзя будет переделывать (для последующего согласования в СРОО), так как он ранее уже был представлен в Комиссию, то экспертизу в СРОО лучше делать всегда и заранее, то есть еще на первых этапах процесса оспаривания кадастровой стоимости сразу после подготовки отчета об оценке.
Источник: Союз Оценщиков Черноземья